Une crise lourde de conséquences

Les loyers augmentent de manière importante depuis plusieurs années. La pause enregistrée en 1996-1997 suivait elle-même une hausse pendant les années 1989-1994.

* A Bruxelles, les loyers courants ont augmenté de plus de 25% depuis 1998 et les loyers demandés à l’entrée dans le logement ont augmenté de plus de 40% , et ce alors même que l’indice santé, à partir duquel sont calculées les indexations de loyer prévues par la loi, n’a cru que de 10% ! Pendant ce temps, les revenus moyens des Bruxellois ont baissé.

* En ce qui concerne la Wallonie, c’est à la fois le déficit de l’offre de logements abordables et l’accroissement de la précarité qui empêchent une part de la population d’accéder à un logement.

Socialement, l’écart devient intenable !

D’après l’enquête sur les budgets des ménages, réalisée par l’Institut National de Statistiques, 75% des Bruxellois et des wallons doivent consacrer plus de 32% de leur budget pour se loger, et selon une étude à paraître, 50% d’entre eux doivent immuniser plus de 41% de leur budget. Cela les contraint à sacrifier d’autres besoins importants tels l’alimentation, la santé, l’habillement, la mobilité, etc.

Les ménages qui vivent de revenus de remplacement doivent consacrer plus de 50% de leurs moyens à se loger. L’associatif social et les CPAS sont débordés de demandes liées au logement.

A Bruxelles, 58% des habitants sont locataires, et ils sont en moyenne moins aisés que les propriétaires. Ainsi à Bruxelles, plus de la moitié des ménages locataires a un revenu net inférieur à 1000 euros ; alors que seul un ménage locataire sur deux tire ses revenus d’une activité professionnelle. En Wallonie, selon l’INS, plus de 68 % des ménages wallons sont propriétaires.

Enfin, le panier de la ménagère (qui détermine l’indexation des revenus), n’est constitué qu’à hauteur de 5% par le prix du logement. Or, de 91 à 98, l’indice des loyers en Belgique a augmenté de plus de 26% alors que l’indice des prix à la consommation n’a augmenté que de 14,5%. Les revenus ne suivent donc pas la hausse des loyers, ce qui appauvrit en termes relatif les ménages locataires.

Concrétiser les déclarations d’intention

Lors de la discussion du projet de loi sur les baux en 1997, le Ministre de la Justice reconnaissait que le principe de liberté en matière de détermination des loyers n’était justifiable que dans la mesure où il existe une offre suffisamment grande sur le marché.

Ce n’est certainement pas le cas aujourd’hui pour le segment le plus faible de ce marché. Ainsi, 25.000 ménages bruxellois et 40.000 ménages wallons sont demandeurs d’un logement social pour 38.000 logements existants à Bruxelles et 100.000 en Wallonie.

Dans le Plan d’action et d’intégration sociale approuvé par le gouvernement fédéral le 1er juin 2001, on peut lire : « Le gouvernement fédéral veut essentiellement travailler sur un rapport plus adapté entre la relation qualité-prix sur le marché privé et souhaite, dans ce but, adapter la loi sur les baux ».

La déclaration de majorité régionale bruxelloise 2004 prévoit que « le gouvernement bruxellois incitera le gouvernement fédéral à réunir au plus vite une conférence interministérielle du logement. Elle sera consacrée à l’examen des mesures visant à tendre vers une objectivation et à un encadrement des loyers par la région ». Pour rappel, une proposition de loi Vogels / Simons de contrôle des loyers était déposée dès 1989 !

Quant à la déclaration de politique régionale wallonne, elle annonce en page 24 qu’elle mettra sur le marché locatif 2000 logements supplémentaires répondant aux besoins différenciés des demandeurs de logement sociaux, de transit, d’insertion et de logements moyens.

Depuis lors, le Ministre André Antoine a certes proposé l’idée de partenariats public-privé, mais à ce jour, on ignore encore si le Gouvernement Wallon en acceptera la mise en œuvre. Quoiqu’il en soit, ECOLO restera attentif aux fruits concrets de cette proposition qu’il accueille sous un jour favorable.

Pour ECOLO, le droit à un logement décent, inscrit à l’article 23 de la Constitution comme élément constitutif d’une vie dans la dignité, doit devenir effectif.

Il y aurait lieu de compléter l’article 23 par les mots « droit à un logement décent, ABORDABLE et ADAPTE », c’est-à-dire financièrement abordable et adapté à la taille du ménage et aux éventuels handicaps des occupants.

Propositions pour agir sur le court et moyen terme

* Court terme : geler les loyers pendant deux ans

Le logement est un bien de première nécessité, la preuve en est qu’il est consacré à l’article 23 de la Constitution. Depuis 1945, la Belgique a connu plusieurs gels temporaires des loyers. Le dernier en date remonte aux années quatre-vingt. Sur proposition de Jean Gol, une loi limitant les hausses de loyer à un taux inférieur à l’inflation fut adoptée successivement pour les années 1982 à 1985.

Sans résoudre le problème de fond (manque de logements sociaux et de contrôle de la qualité des logements), ces blocages temporaires ont envoyé un signal d’arrêt à la spéculation et aux hausses de loyer l

Cependant, le prix doit pouvoir évoluer afin de ne pas décourager la construction et la rénovation privées.

Dès lors, ECOLO compte introduire une demande de blocage temporaire des loyers de 2 ans, renouvelable deux fois, en vue d’empêcher les augmentations de loyers non justifiées par des travaux de rénovation (sur présentation des factures).

En aucun cas ni d’aucune manière, il ne faut pénaliser la gestion en « bon père de famille », ni toucher à l’indexation légale actuelle.

* Moyen terme : lier hausse du loyer et amélioration du logement

Sans autres mesures, un gel temporaire des loyers ne règle rien par lui-même. Ni la location de taudis, qui fait l’objet des politiques régionales de lutte contre l’insalubrité, ni la spéculation immobilière, qui doit faire l’objet de règles urbanistiques mais également d’un système structurel de régulation publique des loyers.

Cependant, il ouvre une période à utiliser pour créer un cadre légal et règlementaire permettant d’encadrer les hausses de loyers en les liant à une augmentation de la qualité intrinsèque du logement.

L’instauration d’un tel mécanisme d’encadrement devrait permettre de juguler structurellement l’augmentation incontrôlée des loyers. Pour y parvenir, il y a lieu de prendre plusieurs initiatives :

1. Rendre effective l’obligation d’enregistrement des baux oraux et écrits. Seule la connaissance des loyers réels permet de réguler l’évolution du loyer d’une location à l’autre. ECOLO déposera donc une proposition de loi modifiant la loi de 1991 sur les baux à loyers. Elle prévoira une responsabilisation du bailleur , une protection renforcée du locataire en cas de non enregistrement, et la quasi-gratuité de l’enregistrement .
2. Utiliser la fiscalité immobilière pour réguler le marché. Pour encourager la fixation de loyers raisonnables, il convient de sortir de la fiscalité forfaitaire actuelle (impôt calculé à partir du revenu cadastral majoré de 40%) pour arriver à une imposition des loyers nets réels encourageant fiscalement le logement de qualité à prix raisonnable .
3. S’inspirer du système hollandais en instaurant des commissions paritaires réunissant représentants de locataires et bailleurs sous la présidence d’un juge de paix., afin qu’elles puissent modifier les loyers trop élevés par rapport à la qualité du logement.
4. Agir sur le pouvoir d’achat en augmentant la part du prix du logement dans le panier de la ménagère. Aujourd’hui, cette part n’étant que de 5%, l’indice des prix à la consommation a augmenté de 14,5%, alors que l’indice des loyers a, lui, augmenté de plus de 26% entre 91 et 98 !

Ces propositions ne peuvent atteindre leur efficacité maximum si elles ne se déploient pas dans le cadre d’une sélectivité territoriale.

La Wallonie a besoin d’une politique volontariste en faveur de l’ensemble de son territoire. Il s’agit de mettre en œuvre une politique en faveur des noyaux d’habitat, et ce tant au niveau urbain qu’en zone rurale. Sans quoi, on assistera à un saupoudrage des deniers publics et à l’émiettement du bâti.

En Région bruxelloise, l’enraiement de la fuite des habitants aisés passe également par une impulsion forte, une stratégie qui rassemblerait sous son égide l’ensemble des politiques sectorielles concernant l’accès au logement, la rénovation et la requalification urbaine.