30 avril 2019

Où investir en loi Pinel à Marseille ?

Marseille est le deuxième pôle universitaire de France après Paris. La cité phocéenne est en outre en tête de peloton de la French Tech. La ville est une habituée des grands chantiers de rénovation urbaine, à l’image d’Euromed 2, le plus important investissement européen en termes d’aménagement urbain. Marseille offre par ailleurs de nombreux atouts pour les investisseurs, jouissant, de par sa dynamique économique et démographique, d’une certaine attractivité immobilière.

Investir dans l’ancien

Selon l’estimation des notaires, les prix dans l’ancien sont en moyenne de 2.400 € le mètre carré, ce qui représenterait, en principe, un atout appréciable, surtout en comparaison avec les autres métropoles françaises. Toujours est-il que d’un quartier à l’autre, et parfois dans un même quartier, on observe une forte disparité des prix.

En tout cas, contrairement à la plupart des villes françaises ou européennes, le cœur historique n’est pas le secteur le plus prisé, que ce soit des familles, des cadres ou des étudiants. Font tout de même exception l’emblématique Vieux Port, le bas de la Canebière, la rue de la République ou encore le centre rénové, où s’épanouissent en particulier les étudiants et les jeunes couples.

Mais la demande est plus forte dans les quartiers résidentiels 7ème, 8ème et 9ème arrondissements. Les plus belles opportunités sont, en effet, à dénicher du côté des quartiers tels qu’Endoume, Bompart, Prado, Perier ou Point Rouge, pour ne citer que ces endroits. Les logements s’y négocient en moyenne autour de 3.000 € le mètre carré, mais les prix peuvent atteindre 4.000 ou 4.500 € pour les meilleurs emplacements. Pensez également à prospecter du côté de Préfecture, Palais de Justice ou Castellane, dans le 6ème arrondissement, où les prix sont plus accessibles.

Investir dans le neuf

Les logements neufs représentent 40 % des investissements immobiliers à Marseille. La moyenne des prix au mètre carré est de 3.800 € tandis que la rentabilité moyenne est estimée à 3.5 %. Avec un budget d’environ 200.000 €, un investisseur a tout de même largement le choix parmi des logements neufs accessibles à 2.800 € le mètre carré, en particulier dans le 15ème arrondissement.

Le rendement locatif en fonction des quartiers

Si vous investissez du côté de l’avenue du Prado, dans le 8ème, ou du stade Vélodrome, le rendement peut atteindre 3 %. Mais la rentabilité moyenne est meilleure – de l’ordre de 5 % – dans le 5ème arrondissement, du côté de la place Sébastopol ou de 5-Avenue, de même que dans le 6ème arrondissement, en particulier du côté du Vieux Port, du boulevard Notre-Dame ou sur une partie de la rue Paradis.

La rentabilité à 6 % est possible dans les environs de L’hôpital de la Timone, place Castellane, Boulevard Chave ou boulevard Baille. A Saint-Barnabé, dans le 12ème arrondissement, la ligne 1 du métro a tiré le marché vers le haut. Dans ce quartier, on trouve aussi bien des maisons individuelles que des petits immeubles.

De nouvelles opportunités en perspectives

De nouvelles opportunités apparaissent en grand nombre dans le quartier d’affaires Euroméditerranée, avec notamment 18.000 logements neufs programmés, dont 7.000 déjà livrés en 2018 et 2.000 autres prévus pour 2020.

170.000 m2 de logements sont par ailleurs prévus dans le nouvel écoquartier Les Fabriques, sur la Zac Littoral Euromed 2. A cela s’ajoutent 24.000 m2 de commerces, 44.000 m2 d’immeubles tertiaires ou encore 10.000 m2 d’infrastructures publiques.